両学長から学ぶ賃貸物件でぼったくられないための理論武装

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    1. 両学長さんがどんな方か知りたい方はこちらへ
  1. 賃貸物件でぼったくられないための理論武装
    1. 入居時にぼったくられないポイント
      1. 見積書でチェックするポイント
        1. 業界の仕組みを知る
        2. 有名な大手仲介業者でも実際はフランチャイズ
        3. 仲介手数料
        4. 火災保険
        5. 除菌消臭、害虫駆除はいらん
        6. その他いらないもの
      2. まとめ
      3. 相見積もりのすすめ
      4. 両学長おすすめの本
      5. 頼りになるサイト
    2. 退去時にぼったくられないポイント
      1. 退去費用とは何か?
      2. なぜぼったくられるのか?
        1. 悪質な管理会社の場合
        2. 悪意ある立会い業者の場合
      3. 退去費用・現状回復費用を安くできる5つの理由
        1. 原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない
        2. 故意・過失によって傷つけた箇所は「新品価格を負担しなくて良い」
        3. 故意・過失によるものでも壊れた箇所を負担するだけで良い
        4. 自分の過失でつけたキズは火災保険で回復できる
        5. 特約に記載されていても無効な契約が多い
      4. まとめ
      5. 訂正と追加解説です
    3. 火災保険を使って無料で賃貸物件を直す方法
  2. YouTubeチャンネル「両学長 リベラルアーツ大学」に戻る
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      4. 両学長がおすすめする資格「簿記」と「FP」
      5. 両学長がおすすめする本
      6. 両学長から教わる「起業」の基礎知識
      7. 両学長から教わる「保険」の基礎知識
      8. 両学長から教わる「副業」の備え
      9. 両学長から学ぶ賃貸物件でぼったくられないための理論武装
    2. 著書
      1. 本当の自由を手に入れる お金の大学
    3. SNSアカウントなど
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賃貸物件でぼったくられないための理論武装

入居時にぼったくられないポイント

【10万円以上安くできる】賃貸物件をお得に借りる方法〜見積書をチェックしてボッタクリを回避しよう!〜【マンガで解説】
第135回【10万円以上安くできる】賃貸物件をお得に借りるテクニックまとめ【保存版】【お金の勉強 初級編】

見るからに怪しい風体の不動産担当者が物件を紹介しています(^ ^)

賃貸物件を契約する時にかかる初期費用ですが
これが結構馬鹿にならない金額が請求されます。

事前に見積書を提示されますが、
書いてある内容を鵜呑みにしてしまうと
必要のないサービスにまで、
割高で支払っていたりします。

借りる側の無知を利用されているので
しっかりと知識を入れておきましょう。

見積書でチェックするポイント

よくあるパターンが
オプションマシマシの見積もり。

ラーメン屋でいうと、
なにも言っていないのに
トッピング全部乗せがデフォルト
という状況です。

初期費用を安くするコツは次の3つ

  1. 業界の仕組みを知る
  2. 良い業者を見つける
  3. 相場を知って適切に交渉する
業界の仕組みを知る

部屋を借りるときの登場人物は三人

  • 入居者
  • 仲介業者
  • 大家

そもそも、賃貸契約は入居者と大家との契約なので
お互いが納得すればそれでOKなのが前提。

ただ、間に入っている仲介業者が
不正にぼったくっている場合もある。
もちろん一部の業者ではありますが
運悪くその業者に当たってしまうリスクは0にできないので
しっかりと仕組みを知る必要があります。

有名な大手仲介業者でも実際はフランチャイズ

多くの仲介業者はコンビニと同じように
フランチャイズになっています。
大手の看板を借りて、商売をしています。

仲介手数料

仲介手数料はそもそも法律で
「仲介手数料は大家と入居者、合わせて1ヶ月分までしか
とってはいけない」と定められている。

入居者が同意しない限り
大家と入居者で折半、つまり0.5ヶ月分を
支払えば良いはず。

大家から仲介手数料がもらえないので
入居者からしれっと請求する業者もあるようです。

最近では仲介手数料を無料にしてくれる
仲介業者も増えているらしい。

リベ大のブログにおすすめの仲介業者が載っていました。

火災保険

火災保険が1万円請求されていましたが
その金額はぼったくりと断言。
割高な上に、しかも補償範囲もスカスカとのこと。

手間でも自分で探した方がいい。

両学長からは保険料4,000円でも
十分にいい火災保険があるとのこと。

値段だけではなく、補償内容もしっかり確認しておこう

たくさんの保険を見比べるなら一括見積もりもおすすめ

こちらの動画も見ておきたい。

第191回 【2020年版】節約したい人必見!本当におすすめできる火災保険5選【お金の勉強 初級編】
除菌消臭、害虫駆除はいらん

正直、気休め程度にしかならないらしい。
というか何もやっていない業者もある。

北海道の不動産屋が爆発事故を起こしたのも
こう言った背景があったようです。

「除菌消臭は不要なので削ってください」と言おう。

正直、仲介業者も取れたらラッキーぐらいでつけていることも多いらしい。

その他いらないもの
  • 光触媒コーティング
  • 安心入居サポート

鍵交換代も十分に交渉する余地はある。

まとめ

相見積もりで安くなる可能性がある項目

  • 礼金
  • 保証会社加入料
  • 仲介手数料
  • 害虫駆除費・室内消毒
  • ハウスクリーニング

値下げ交渉の余地ありの項目

  • 賃料
  • 共益費
  • 火災保険
  • 鍵交換費用

相見積もりのすすめ

値段交渉する際に重要な情報、交渉材料とするため
相見積もりを取ることをすすめています。

相見積もりとは
同じサービス、製品について
複数の業者から見積もりを取ること。

これによって不当に高い見積もりや
なんかやばいことやってるのでは?と
勘ぐりたくなるぐらいの安すぎる見積もりが
あぶり出されます。

不動産物件はいろんな仲介業者で紹介される

実は仲介業者で紹介できる物件は
他の仲介業者でも紹介できる。

仲介業者向けの物件情報データベースがあって
各社はそこで情報を共有している。
だから、同じ物件でも
A社だけでなく、B社でも、C社でも紹介できる。

例えるなら同じ型番の冷蔵庫を
ヤマダ電機でも、ケーズデンキでも、ビックカメラでも
買うことができるというのと同じ。

両学長おすすめの本

頼りになるサイト

退去時にぼったくられないポイント

第136回【ほぼ無料に出来る】賃貸物件の退去費用をとことん安くする方法【お金の勉強 初級編】

退去費用でもぼったくられてしまう事例が多く、またトラブルも多い。

そこで必要な知識を公開しています。

退去費用とは何か?

退去費用とは「原状回復費用」のこと。

退去時に、自分で汚したり壊したりした部分を元に戻して返すこと。

ただし注意しなくてはいけないのは
原状回復は、元の借りた当時の状態に戻さないといけない
というわけではない。
「普通に生活してて発生してしまう痛みや汚れ以外で」
物件に与えたダメージを復旧すること
をいいます。

普通に使ってて汚れたり擦れたりする分は負担しなくて良い。

大体、この「原状回復義務」というのが賃貸契約に書かれている。
この「原状回復」の範囲を巡ってトラブルが起きる。

「クロスやぶれちゃってますね」
「畳が擦り切れてますね」
「フローリングに傷がついていますね」
「じゃあ修理費用をこれだけ払ってください」
金額をみてびっくり!

国民生活センターに寄せられる相談の中でも
賃貸物件トラブルは毎年上位となっている。

これまで退去費用を払ったことがある人の
多くは知らずに損しています。

そこで退去費用を抑えるための知識を学んでいきましょう。

なぜぼったくられるのか?

オーナー、管理会社、立ち会い業者が儲けたいので
こういうことが起こる。

オーナー的には
なるべく入居者に負担させたい、
負担してくれるとうれしい
という力学が働く。

悪質な管理会社の場合

退去者が支払う必要のない費用を払わせようとする。
立会い業務は儲からないので
あまりやりたがらない。
その中で多くの費用を得るために
退去者が支払う必要のない箇所の
リフォーム代などを請求したりする。

オーナーにも連絡しない場合がある。

管理会社はそもそも大きな利幅は得られない
家賃の5%が得られるだけ。

悪意ある立会い業者の場合

管理会社が立会い業務を外部委託に出していることがある。
下請けとなる立会い業者がぼったくった分がそのまま業者の
儲けになる。
そのため悪意がある場合、
国土交通省のガイドラインをガン無視で、
全面リフォームなど30、40万円レベルの請求をすることが
実際にあるらしい。

大手なら安心かと言われたら
そうでもないらしい。

自分で知識を身につけて守っていくしかない。

退去費用・現状回復費用を安くできる5つの理由

  1. 原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない
  2. 故意・過失によって傷つけた箇所は「新品価格を負担しなくて良い」
  3. 故意・過失によるものでも壊れた箇所を負担するだけで良い
  4. 自分の過失でつけたキズは火災保険で回復できる
  5. 特約に記載されていても無効な契約が多い
原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない

入居者が修繕するべき範囲について

キズ(損耗)には2種類ある

  • 自然損耗
    • 経年による壁紙の黄ばみ
    • 畳の日焼け
    • 家具設置によるフローリングの凹み
      など
  • 借主の故意・過失による損耗
    • 子供の落書き
    • 物をぶつけた破損
    • タバコのヤニ汚れ
    • 焦げ跡
      など

自然損耗は、自然に減っていく価値の部分。
普通に使っていればそうなるよね、という損耗。
だから、この修繕費用は家賃に含まれているよね、
大家が負担しようねという解釈になる。

借主の故意・過失による損耗は故意や過失で壊してしまった分。
ここは入居者が負担しようねということ。

自然損耗の部分も請求する業者も一部あるので
もし請求されたら毅然とした対応で断りましょう。

裁判所も次のように表明している

原状回復とは

  1. 建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく
  2. 賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するとの判断

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインにも
次のように明記されています。

原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

故意・過失によって傷つけた箇所は「新品価格を負担しなくて良い」

結論は「残存価格」で負担すれば良い。

残存価格というのは、今、その商品にまだ残っている価値と思えば良い。

例えば10万円のクロスを買った。
その後、6年経ち、クロスの価値は0円になった。
この時点でクロスに傷をつけても価値が0円なのだから
負担する必要はないよね
という考え方。

では、3年経った時点だったら
クロスの価値は5万円。
クロスを破損させたら、この5万円分を負担すれば良い。
新品価格である10万円を負担する必要はない。

価値がなくなる年数はどのように決まっているか?
これは「耐用年数」というものがあり、
それぞれの物品によって定められている。

  • 畳、床、カーペット、クッションフロアは6年
  • 流し台は5年
  • エアコンは6年

ざっくり説明すると
耐用年数=新品で買ってから価値が残る年数
という認識でOK。

故意・過失によるものでも壊れた箇所を負担するだけで良い

例えば、残存価値が残っているフローリングを傷つけてしまった場合、
その部分だけ(もちろん残存価格分に達する金額)を負担すれば良い。
全面張り替え分の費用を負担する必要はない。

壊れた箇所だけ直す部分の費用を負担すれば良い。

自分の過失でつけたキズは火災保険で回復できる

家を借りるときの必ず入っている「火災保険」
これについている「借家人賠償」
例えば

  • 子供が落書きをしたり、床を傷つけたとき
  • 設備を意図せず破壊してしまったとき

大家さんに損害を与えてしまったときに費用を保険会社が負担してくれる。

ほとんどの場合が適用になる!

なのにみんな使っていない!もったいない!

ええ〜そうなの!調べもしなかった!

しかも、火災保険は何回使っても保険料も上がらない。

ただし、入居中じゃないと使えない。
退去時に保険を使うことができないので
傷をつけた直後に保険を使うようにする。

この火災保険を使って、その都度、修繕していけば
退去時の原状回復時の負担も減らすことができる。

特約に記載されていても無効な契約が多い

きれいに使っていたので修繕箇所はなかったけど

  • ハウスクリーニング代
  • 鍵交換代
  • 美装代

これらが請求されることがある。

退去時に交渉したけど

「特約に記載されていますよね?」
「入居時に説明してサインしてますよね?」

こんなことをいわれてどうにもならなかった。

しかし、この特約、ほとんどが無効になる!

あくまで原状回復は借りてた人が、故意・過失で
壊してしまった箇所を負担するもの
次に住むための費用は認められない。

なので、

  • 退去時の鍵交換代
  • ハウスクリーニング代
  • エアコン清掃代

は全て次の入居者のものなので、
大家さんが負担すべきというのがベース。

ただ、特約で合意していたら問題ないので
なんでもかんでも特約に記載して
不利な条件を入居者に提示しているのが現実。

ちなみに美装代は特約に書いてあっても認められない。

交渉するのは無理なんじゃ…。

実は特約が法律上、認められるためには3つの条件がある。

  1. 具体的な金額が書かれていること
  2. 契約者がきちんと内容を認識していること
  3. その特約のページに記名押印があること

過去に裁判でこのような判例もあります。

特約が無効になる可能性もあるので
指摘して交渉していこう。

まとめ

  • 原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない
  • 故意・過失によって傷つけた箇所は「新品価格を負担しなくて良い」
  • 故意・過失によるものでも壊れた箇所を負担するだけで良い
  • 自分の過失でつけたキズは火災保険で回復できる
  • 特約に記載されていても無効な契約が多い

訂正と追加解説です

第138回【訂正と追加解説】賃貸物件の退去費用をとことん安くする方法 その2

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【裏ワザ】賃貸の部屋に傷をつけてしまった時に無料で直す方法 〜火災保険の補償を使って直そう!〜【マンガで解説】
第134回【99%の人が知らない】無料で賃貸物件を直す方法【お金の勉強 初級編】
第191回 【2020年版】節約したい人必見!本当におすすめできる火災保険5選【お金の勉強 初級編】

 

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