【両学長から学ぶ】賃貸物件でぼったくられない理論武装（退去編）

賃貸物件は借りている側よりも
貸している側の方が優位に進んでしまいます。

なぜなら賃貸物件を含めた不動産業界での
知識に大きな差があるからです。

この知識の差と
出ていかなければならない状況から
退去費用を過剰に請求する業者も
一部とはいえ存在します。

そのような業者に無駄なお金を払わないためにも
借りている側もしっかりと知識を身につける必要があります。

リベ大両学長が
退去時に必要な基礎知識を
発信しています。

退去立会業者が10m2もしない壁クロスの修繕費として6万円要求しきた😢
高すぎだろ！とその場でバトル。

業者はこれが相場、壁一箇所でも職人が動くのに必要な金額と言われ。
だったら見積もりにサイン拒否すると

あっさり折れて1万円で合意。
両学長の本で知識武装しといてよかっ🙂@freelife_blog

— オカユー (@okayu_ponta) October 6, 2020

退去費用についてパパッと勉強する

 

 

 

 

 

 

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第136回【ほぼ無料に出来る】賃貸物件の退去費用をとことん安くする方法【お金の勉強 初級編】

賃貸退去時のボッタクリ請求に注意！

経年による壁紙の黄ばみ
家具設置によるフローリングの凹み

など普通に生活して発生する傷や汚れを直す義務はない。

原状回復は借りた当時の状態に戻す事ではないと国土交通省のガイドラインにも定められてるで。

自分の財布守ろな^^https://t.co/HLGHbXzVrq pic.twitter.com/9LQggMswrR

— 両🦁自由に生きるための知恵を配信中 – リベ大学長 (@freelife_blog) January 16, 2021

退去費用でもぼったくられてしまう事例が多く、またトラブルも多い。

そこで必要な知識を公開しています。

退去費用とは何か？

退去費用とは「原状回復費用」のこと。

退去時に、自分で汚したり壊したりした部分を元に戻して返すこと。

ただし注意しなくてはいけないのは
原状回復は、元の借りた当時の状態に戻さないといけない
というわけではない。
「普通に生活してて発生してしまう痛みや汚れ以外で」
物件に与えたダメージを復旧すること
をいいます。

普通に使ってて汚れたり擦れたりする分は負担しなくて良い。

大体、この「原状回復義務」というのが賃貸契約に書かれている。
この「原状回復」の範囲を巡ってトラブルが起きる。

「クロスやぶれちゃってますね」
「畳が擦り切れてますね」
「フローリングに傷がついていますね」
「じゃあ修理費用をこれだけ払ってください」
金額をみてびっくり！

国民生活センターに寄せられる相談の中でも
賃貸物件トラブルは毎年上位となっている。

これまで退去費用を払ったことがある人の
多くは知らずに損しています。

そこで退去費用を抑えるための知識を学んでいきましょう。

なぜぼったくられるのか？

オーナー、管理会社、立ち会い業者が儲けたいので
こういうことが起こる。

オーナー的には
なるべく入居者に負担させたい、
負担してくれるとうれしい
という力学が働く。

悪質な管理会社の場合

退去者が支払う必要のない費用を払わせようとする。
立会い業務は儲からないので
あまりやりたがらない。
その中で多くの費用を得るために
退去者が支払う必要のない箇所の
リフォーム代などを請求したりする。

オーナーにも連絡しない場合がある。

管理会社はそもそも大きな利幅は得られない
家賃の5%が得られるだけ。

悪意ある立会い業者の場合

管理会社が立会い業務を外部委託に出していることがある。
下請けとなる立会い業者がぼったくった分がそのまま業者の
儲けになる。
そのため悪意がある場合、
国土交通省のガイドラインをガン無視で、
全面リフォームなど３０、４０万円レベルの請求をすることが
実際にあるらしい。

大手なら安心かと言われたら
そうでもないらしい。

自分で知識を身につけて守っていくしかない。

退去費用・現状回復費用を安くできる5つの理由

原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない

入居者が修繕するべき範囲について

キズ（損耗）には２種類ある

• 自然損耗
  • 経年による壁紙の黄ばみ
  • 畳の日焼け
  • 家具設置によるフローリングの凹み
    など
• 借主の故意・過失による損耗
  • 子供の落書き
  • 物をぶつけた破損
  • タバコのヤニ汚れ
  • 焦げ跡
    など

自然損耗は、自然に減っていく価値の部分。
普通に使っていればそうなるよね、という損耗。
だから、この修繕費用は家賃に含まれているよね、
大家が負担しようねという解釈になる。

借主の故意・過失による損耗は故意や過失で壊してしまった分。
ここは入居者が負担しようねということ。

自然損耗の部分も請求する業者も一部あるので
もし請求されたら毅然とした対応で断りましょう。

裁判所も次のように表明している

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインにも
次のように明記されています。

原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

故意・過失によって傷つけた箇所は「新品価格を負担しなくて良い」

結論は「残存価格」で負担すれば良い。

残存価格というのは、今、その商品にまだ残っている価値と思えば良い。

例えば10万円のクロスを買った。
その後、6年経ち、クロスの価値は0円になった。
この時点でクロスに傷をつけても価値が0円なのだから
負担する必要はないよね
という考え方。

では、3年経った時点だったら
クロスの価値は5万円。
クロスを破損させたら、この5万円分を負担すれば良い。
新品価格である10万円を負担する必要はない。

価値がなくなる年数はどのように決まっているか？
これは「耐用年数」というものがあり、
それぞれの物品によって定められている。

• 畳、床、カーペット、クッションフロアは6年
• 流し台は5年
• エアコンは6年

ざっくり説明すると
耐用年数＝新品で買ってから価値が残る年数
という認識でOK。

故意・過失によるものでも壊れた箇所を負担するだけで良い

例えば、残存価値が残っているフローリングを傷つけてしまった場合、
その部分だけ（もちろん残存価格分に達する金額）を負担すれば良い。
全面張り替え分の費用を負担する必要はない。

壊れた箇所だけ直す部分の費用を負担すれば良い。

自分の過失でつけたキズは火災保険で回復できる

家を借りるときの必ず入っている「火災保険」
これについている「借家人賠償」
例えば

• 子供が落書きをしたり、床を傷つけたとき
• 設備を意図せず破壊してしまったとき

大家さんに損害を与えてしまったときに費用を保険会社が負担してくれる。

ほとんどの場合が適用になる！

なのにみんな使っていない！もったいない！

しかも、火災保険は何回使っても保険料も上がらない。

ただし、入居中じゃないと使えない。
退去時に保険を使うことができないので
傷をつけた直後に保険を使うようにする。

この火災保険を使って、その都度、修繕していけば
退去時の原状回復時の負担も減らすことができる。

特約に記載されていても無効な契約が多い

きれいに使っていたので修繕箇所はなかったけど

• ハウスクリーニング代
• 鍵交換代
• 美装代

これらが請求されることがある。

退去時に交渉したけど

「特約に記載されていますよね？」
「入居時に説明してサインしてますよね？」

こんなことをいわれてどうにもならなかった。

しかし、この特約、ほとんどが無効になる！

あくまで原状回復は借りてた人が、故意・過失で
壊してしまった箇所を負担するもの
次に住むための費用は認められない。

なので、

• 退去時の鍵交換代
• ハウスクリーニング代
• エアコン清掃代

は全て次の入居者のものなので、
大家さんが負担すべきというのがベース。

ただ、特約で合意していたら問題ないので
なんでもかんでも特約に記載して
不利な条件を入居者に提示しているのが現実。

ちなみに美装代は特約に書いてあっても認められない。

交渉するのは無理なんじゃ…。

実は特約が法律上、認められるためには３つの条件がある。

過去に裁判でこのような判例もあります。

特約が無効になる可能性もあるので
指摘して交渉していこう。

まとめ

• 原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない
• 故意・過失によって傷つけた箇所は「新品価格を負担しなくて良い」
• 故意・過失によるものでも壊れた箇所を負担するだけで良い
• 自分の過失でつけたキズは火災保険で回復できる
• 特約に記載されていても無効な契約が多い

退去手続きの具体的な手順と注意点

正しく先に牽制していくことが大事。

全てではないが口がうまい業者や、ゴリ押しする会社がある。

両学長は、メールでやりとりして
全てのやりとりの記録が残る形を推奨しています。

賃貸契約書を準備

特約や解約通知を何ヶ月前に送るのか確認する

退去日の1ヶ月前というのが多いですが、
中には2ヶ月前という物件もあるようです。
念のため確認しておきましょう。

解約通知（退去届）を送る

解約通知書に自分に不利な点がないか注意

よくあるのが

• 原状回復費用は言われた通りの金額を認めて払います
• 異議申し立ては一切致しません
• 退去日までに鍵交換代とクリーニング代を事前に支払います

などなど。

自分に不利な内容は全部斜線を引いてその上に印鑑を押す

そもそも解約予告通知書は相手の書式でなくてもいい。

解約の通知と鍵の返却をもって退去は完了する。

確約予告通知書に盛り込む内容として

これだけでかなり相手は変な請求をしづらくなる。

これを送られて困るのはぼったくり業者。
ちゃんとした業者なら誠実に対応する。

通知は配達記録が残るもので送る方がいい。

悪質業者の例

• 先にハウスクリーニング代を支払え。鍵交換代を支払え！退去日までに
  • これは消費者契約法10条違反になる
  • 契約書に書いていないなら、その根拠をメールで送ることを要求する、専門家に相談することを伝える　→　これで引く
•  退去立会しないと、退去は完了しない。家賃が来月分のかかる
  • 悪質な嘘
  • 退去は解約通知と鍵の返却をもって完了する
• なんで立ち合いができないのですか？何かやましいことでもあるのですか？
  • とにかく立会させてサインさせたいだけ。放っておけばいい。
• 原状回復はあくまでガイドライン。法的効力はない。
  • ガイドラインということは裁判をしたらそれにそった判決になる
  • 最高裁の判決もこのガイドラインを遵守するように判決する
• 今後家が借りられなくなるぞ
  • 借りれます。
  • 退去費用でぼったくってくる会社なんて借りない方がいい
• 退去立会しないなら家具は全部勝手に出しますよ
  • 完全に犯罪
  • 実際に、過去に勝手に家具を持ち出した業者がいた
  • 犯罪なので弁護士に相談
    • 100万円の支払いと家具代を弁償してもらった

退去日までに家具を全部出しておく

室内の写真はたくさん撮っておく

業者によっては、

• 写真を加工して日焼けっぽくする
• 自分で壁に傷をつけたりする

という悪質な行為をするところもある

退去日の立ち合いはしない

もし、退去立会をすることになった場合は以下のことに注意する。

• 男性同伴、もしくは複数人
  • 強面の人がきて、サインするまで帰さないと脅される場合もある。
    （それぐらい気をつけた方がいい）
• 必ず録画する
• 絶対にその場でどんな書類にもサインしない
  • 保証会社の件でも重要になる
  • サインしなくても退去は完了するので安心して大丈夫
  • 「帰って専門家に確認してからサインします」でOK
• 「汚しましたよね？」とかいろいろ言われたら
  • 「請求書に記載してメールしてください」と
    その場で同意しないことが大切
  • 業者が立ち合いしたがるのは、
    「お互いに原状回復費用の箇所を確認するため」という建前はありますが、
    本音は「その場でサインをさせたい」
  • サインさえさせてしまえばあとで回収しやすくなる
  • だから絶対にサインはしない

解約日までに鍵は返却する

こちらは郵送でOK。

請求が来たら内容確認

清算金がなければ無事に解約へ

実際にあった例

• クロス　50,000円
• 床　150,000円
• 洗面台　10,000円

何がどうなってその値段なの？

という部分が書かれていない。

さらにひどい例だと

• 修繕費　290,000円

という記載だけの場合もあった。

解約清算書でチェックするポイント

つまり原状回復のガイドラインにそった請求内容になっているか確認する。

ぼられやすいポイント

こういうところも確認しておきましょう

ここまできてようやく退去が完了します。

保証会社から請求が来た場合

保証会社は入居者の保証人になってくれる会社。

一見、入居者の味方になってくれる、と思いきや
実は、オーナー側の味方だったりします。

オーナーが請求しても、
入居者が退去費用を支払わない場合、
オーナーは保証会社へ請求をする。

後日、保証会社から入居者から請求され
こんなことを言われる

• なんで支払わないんですか？
• 大人としてどうなんですか？
• うち（保証会社）としては、金額は妥当だと思っています。

これは変な話で
まだ金額が決まってもいないのに
保証会社が勝手に金額を決めて
オーナーに支払って、入居者に請求しています。

入居者とオーナーとの間で合意が取れて、
金額の同意書にサインをしていた。
という場合でもない限り保証会社が口を出す状況ではない。

保証会社もわかっていて勝手にオーナーに支払いをしている。
結局、オーナーに使ってもらわないと困る。
実態は保証会社はオーナーの味方になっている。

退去時にサインしなければ、保証会社は出てこない。

それでも不安な方へ

退去費用に関するトラブルは
消費生活センターや都道府県庁にいっても解決はしない。

頼りになるNPOがあるので
そちらに相談した方がいい。

賃貸トラブル　たすけ隊

騙されないで！！

消費税が増税だからと賃上げを要求する悪徳業者がいます。

そもそも家賃は『非課税』なので、増税を理由は拒否できます。

騙されないで！！！ pic.twitter.com/iqeeGVvDQV

— 賃貸トラブルたすけ隊 (@Ttoraburu) October 1, 2019

好意でやっていただいているので
相談は丁寧にしましょう。

実際に交渉した私の体験談

十分な牽制になる。

私も脱サラ後に3回、引っ越しを経験しています。
（サラリーマン時代に転勤で3回引っ越ししていますが
勤め先が費用を負担しているので、当方はノータッチ。）

3回目の引っ越しの時にこの動画を見ましたので
その知識を十分に仕入れたうえで
引っ越しに望みました。

価格交渉や
退去手続きは十分に注意しました。
ただ、相手の業者を見て、
この動画にある内容から一部
自己責任で、
退去立会にいきました。

立ち合いに来たのは
不動産会社の社員の方でした。
借りるときに対応する方（営業）の方ではなく
退去手続きをする別の部署があるようで
その方が担当者としてこられました。
強面ではない男性（30代ぐらい）でした。

住んでいた物件は鳩のフンが落ちてきたり
するようなところでした。
おかげでとても汚れやすかったのです。
ごちゃごちゃ言われないためにも
退去立会までにベランダの掃除をしたうえで
「鳩の巣やフンでベランダが汚れるので
それはこちらの負担ではないですよね？」

他にも

「タバコは吸わないから、
壁紙の汚れは少ないですよね」

「天井の損傷は自然損耗だから
こちらの負担ではないですよね」

という感じで相手の担当者と確認をとっていきました。

実際に安くなるのかは、
まだ当方に清算の請求書が届いていないので
わかりませんが、
牽制にはなったかなと思います。

もし割高な清算請求書が届いてしまったら
まだまだ相手の業者を甘く見てしまっていたのでしょう。

ダマそうとするのに
一番最初に狙われるのは
何も知らない無知な人です。

ですので

「こっちはちゃんと見ているんだぞ」

という姿勢がアピールできれば
うかつに割高な見積もりは出せないだろう
という感触はありました。
（ちゃんと自然損耗という言葉とか知っていて
ぼったくられないだけの知識はあるぞというアピール）

不幸にもこの動画にあるような
本当にひどい業者に当たってしまったら
戦うしかありません。
相手の業者の様子を見て
適度な牽制を行うことが大事です。

訂正と追加解説です

動画で紹介した保険では、

過失でつけたキズを修復してもらうことができない

微妙な書き方をしていますので
拡大解釈をしないようにご注意ください。

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著者：両＠リベ大

「両学長＠リベラルアーツ大学」関連の記事を書く目的

次の三点です。

• お金の知識を必要とされる方への橋渡し
• 両学長が発信されている膨大な情報を見やすく整理
• 自分自身の体験の検証

お金の知識を必要とされる方への橋渡し

間違ったお金の常識に洗脳されてしまい
困っている方もたくさんいます。
私もその一人です。

無駄な保険に加入してしまったり
十分な知識もなく投資信託を始めてしまったりしました。
大損こそはしませんでしたが
ちゃんとした知識、
例えば保険の勉強や、投資信託の常識を
事前に知っていれば十分に防ぐことが出来ました。

なぜ防げなかったかと言えば
お金に対する無知と
無知から出てくる不安
でした。

はじめて両学長の動画を見たとき
なぜこの知識をあの時勉強しておかなかったのだろうと
後悔しました。

もし両学長の動画の存在が伝えられれば
そして同じ後悔をしてしまうかもしれない方々にとって
大きな意義があるのではないかと思い執筆し始めました。

両学長が発信されている膨大な情報を見やすく整理

両学長のYouTubeチャンネルを見ると
膨大な数の動画を投稿しています。
その中で必要な動画、見たい動画、
過去に見たもう一度見たいあの動画
を探すうえで情報量が多いがゆえに
とても探しにくい状況があります。

また特定のテーマの動画をまとめてみたいときも
再生リストだけでは探しにくいという状況もあり
私自身が両学長の情報を整理したい
というところからこのような記事を書き始めた点にあります。

また、両学長ご自身が執筆された
「本当の自由を手に入れるお金の大学」という本もあります。

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著者：両＠リベ大

そちらは発信者である両学長が
体系的にまとめられているので
かなりわかりやすく作られています。
そちらから情報を探すという方法もあります。

個々の事情に合わせて
やりやすい方法からお選びいただければと存じます。

自分自身の体験の検証

実践をする機会もありますが
もちろんそれぞれの方々で事情は異なります。
実行できる場合もあれば
できない事情もあると思います。

それぞれのご事情でカスタマイズする必要があります。

例えば家賃交渉に関する記事も
自分が実際にやった場合と
両学長の事例とでは違いはありましたが
自分の状況を踏まえて
その中で自分が考えられる最善の選択肢を取りました。
それによってもちろん差異は出てきます。

両学長のケースだけでなく、
微力ながら私のケースも紹介することで
読者ご自身の状況判断に役立てられればいいな
という思いで執筆しています。

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例えば所得が195万を超えたら所得税が高くなるから195万未満に抑えておこうは間違い。

200万所得があったとすると195万以上の5万円部分だけ税率高くなるねんで^_^

そして謎の税率ゾーンに気付くとこの国のルールが垣間見えるかもしれん。笑 pic.twitter.com/ihe2igMXDW

— 両🦁自由に生きるための知恵を配信中 - リベ大学長 (@freelife_blog) November 14, 2018

男性は女性の出産と育児の大変さを知ろう！

産後の体は事故後のケガと同じぐらいの傷を負ってる。
そんな状態で家事なんか出来るわけがない。

世のママ達は育児も24時間年中無休でホンマに頑張ってるんや。

男は率先して家事育児に参加して、ママに迷惑かけんと自分のことくらい自分でやるんやで^^ pic.twitter.com/QMOAzvOwTB

— 両🦁自由に生きるための知恵を配信中 - リベ大学長 (@freelife_blog) August 26, 2019

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